Terlalu banyak pemilik rumah yang memiliki hipotek terjangkau yang layak dipertahankan, yang merupakan masalah di pasar perumahan.
Selain suku bunga hipotek yang tinggi dan harga rumah yang tinggi, kurangnya rumah yang dijual membuat pembeli baru tetap waspada. Dalam survei CNET Money baru-baru ini, 13% orang dewasa di AS mengatakan bahwa akses terhadap lebih banyak inventaris akan membantu mereka mempertimbangkan untuk membeli rumah.
Terbatasnya pasokan perumahan sebagian disebabkan oleh “rate lock effect”. Pemilik rumah yang secara historis mempertahankan suku bunga hipotek yang rendah pada awal pandemi tidak mampu menaikkan suku bunga pinjaman rumah mereka (dalam beberapa kasus dua kali), sehingga mereka tetap bertahan.
Lebih sedikit penjual berarti terbatasnya pilihan bagi pembeli yang mencari rumah di pasar. “Ini brutal, sangat sulit,” katanya Maja Sly, broker di Keller Williams.
Federal Reserve diperkirakan akan menurunkan suku bunga untuk kedua kalinya tahun ini pada tanggal 7 November sebesar seperempat poin persentase (0,25%). Tapi jangan berharap suku bunga hipotek turun drastis dalam waktu dekat. Faktanya, setelah The Fed pertama kali memangkas suku bunga pada bulan September, suku bunga hipotek naik mendekati 7%. Keputusan suku bunga bank sentral mempengaruhi suku bunga pinjaman rumah namun tidak secara langsung menentukannya.
Penurunan suku bunga hipotek yang signifikan akan terjadi setelah beberapa bulan melemahnya data ekonomi dan tambahan penurunan suku bunga oleh The Fed. Namun, jika ini terjadi, lebih banyak pemilik rumah mungkin mulai berkemas dan pindah, sehingga berpotensi membuka lebih banyak inventaris.
Baca selengkapnya: Tingkat hipotek 4% dapat membuka pasar perumahan bagi sebagian besar orang Amerika, menurut studi CNET.
Stok perumahan terbatas dan harga rumah tinggi
Efek penguncian suku bunga menyebabkan penurunan pasokan perumahan dalam beberapa cara berbeda. Beberapa pemilik rumah dengan suku bunga rendah tidak berhasil ingin menjual rumah mereka meskipun mereka mampu membeli yang baru.
Namun, menurut Sly, tekanan inflasi yang terus-menerus dan tingginya biaya hidup seringkali menghalangi banyak pemilik rumah untuk pindah meskipun mereka menginginkannya. Misalnya, bagi mereka yang memiliki tingkat bunga 2,5%, pembayaran hipotek mereka akan meroket jika mereka membeli rumah yang sebanding saat ini, dan bukan hanya karena tingkat suku bunga saat ini. Harga rumah juga meningkat sebesar 47% sejak awal tahun 2020.
“Harga rumah dan inflasi benar-benar melebihi pendapatan,” kata Sly.
Dalam survei CNET Money, 45% orang dewasa AS mengatakan penurunan harga rumah akan mempengaruhi keputusan mereka untuk membeli rumah. Dengan kata lain, pembeli sensitif terhadap harga yang diminta tinggi, dan rumah tidak mudah terjual, katanya Vickey Barron, broker di Compass.
Selain itu, harga bersinggungan dengan penawaran dan permintaan: dengan banyaknya pembeli dan sedikit rumah yang tersedia, harga akan naik. Sly mengatakan banyak penjual merasa mereka dapat menaikkan harga meskipun kualitas rumah tidak sesuai dengan keinginan mereka. Terkadang hal ini bisa berhasil, terutama jika masyarakat berpindah dari pasar yang mahal ke kota yang lebih murah dan tidak keberatan membayar.
Masalah serius lainnya bagi pasar perumahan? Penjual biasanya juga pembeli. Jadi, meskipun efek penguncian harga sudah mulai berkurang, penjual yang mencari rumah untuk dijual dapat meningkatkan persaingan dan menaikkan harga.
Tentu saja, sisi lain dari persamaan inventaris perumahan adalah pembangunan perumahan baru. Tahun lalu rumah yang baru dibangun menjadi pilihan yang semakin populer bagi pembeli yang mampu membelinya.
Baca selengkapnya: Suku bunga hipotek bukan satu-satunya kendala bagi pembeli rumah. Jumlah rumah tidak mencukupi
Apa yang dibutuhkan pemilik rumah untuk mulai menjual?
Meskipun penurunan suku bunga The Fed sebesar 0,5% pada bulan September merupakan kabar baik, para ahli sepakat bahwa hal tersebut tidak akan cukup untuk mengangkat pasar perumahan keluar dari kebuntuan.
“Ini sangat positif, tapi ini bukan tsunami [sellers] sekarang,” kata Barron.
Hal ini dibenarkan oleh Ketua Fed Jerome Powell dalam pidatonya pada tanggal 18 September setelah penurunan tarif. “Seiring dengan penurunan suku bunga, masyarakat akan mulai lebih banyak bergerak, dan hal tersebut mungkin sudah mulai terjadi,” katanya.
Namun dia memperingatkan bahwa masalah yang lebih besar adalah tidak cukupnya jumlah rumah baru yang dibangun di negara tersebut untuk meningkatkan pasokan secara keseluruhan, yang juga akan mengurangi tekanan pada harga rumah. “Ini bukanlah sesuatu yang bisa diperbaiki oleh The Fed,” kata Powell.
Sly mengatakan suku bunga hipotek harus kembali ke 4% sebelum orang dapat mulai menjual dan pindah ke rumah baru. Setengah dari orang dewasa AS yang disurvei oleh CNET Money mengatakan tingkat bunga hipotek sebesar 4% atau lebih rendah akan memungkinkan mereka untuk secara realistis mempertimbangkan membeli rumah atau melakukan pembiayaan kembali.
Dan sebanyak 29% responden survei mengatakan tidak ada suku bunga hipotek yang memungkinkan mereka mempertimbangkan secara realistis untuk membeli rumah atau melakukan pembiayaan kembali. Hal ini menyoroti tantangan yang ditimbulkan oleh rendahnya persediaan, tingginya harga rumah, dan inflasi, apa pun tingkat suku bunganya.
